「安い！立地もいい！」と飛びついた築古住宅。でも購入後に「こんな落とし穴があったの？」と後悔する方が後を絶ちません。私も2023年に築35年の木造住宅を購入して、今まさにDIYリノベーションの真っ最中です。実際に買って気づいたことも含め、「買う前に知っておけばよかった」注意点を7つ、正直にお伝えします。
新築一戸建ての平均価格は今や4,000〜5,000万円台。そんな時代だからこそ、1,000〜2,000万円台で購入できる築古住宅に注目が集まっています。「安く買ってリノベーション」という選択肢は、確かに魅力的です。
さらに、もう一つ大きな背景があります。日本では少子高齢化と人口減少が進み、空き家の数が年々増え続けています。2023年の総務省調査では、全国の空き家は900万戸を超えました。つまり、選べる物件の数が増えているということ。以前は「いい築古物件はすぐ売れてしまう」時代でしたが、今はじっくり比較して選べる環境が整いつつあるのです。
でも、安いには理由があります。その理由を事前に把握できているかどうかで、「お得な買い物」になるか「後悔する買い物」になるかが決まるのです。
実は、築古住宅の注意点には「順番」があります。まず「絶対アウトな物件を除外する」、次に「コストを正確に試算する」——この順番を守るだけで、リスクが劇的に下がります。
築古住宅を選ぶとき、最初に確認すべきは耐震基準です。日本では1981年（昭和56年）6月に建築基準法が大幅改正され、「新耐震基準」が導入されました。
この日付が、購入判断の大きな分岐点になります。
私が購入した築35年（1988年築）の物件は、ギリギリ新耐震基準内でした。売主の方が事前に専門業者に依頼して耐震診断をしてくださっていたので、購入前に「この物件がどの基準で建てられているか」を把握した上で判断できました。後から「2000年問題」を知ったときも、診断結果があったので冷静に対処できました。
住宅ローン減税や地震保険の優遇が受けられないことがある。耐震診断＋補強工事で数十万〜数百万円の追加コストを見込んでおくこと。
木造の築古住宅で最も怖いのが、シロアリ被害と木材の腐朽です。内装がきれいにリフォームされていても、床下・柱・土台が深刻なダメージを受けているケースがあります。
我が家の場合、売主の方が引き渡し前にシロアリ専門業者による調査と予防処置をやってくださっていました。しかも5年間の保証書付き。床を自分で剥がしたわけでもなく、購入時点でそこまで整えてもらえたのは正直ラッキーだったと思います。
「相場より明らかに安い物件」を見つけたとき、まず疑うべきが再建築不可物件です。火事や地震で建物が倒壊しても、新たに家を建てられない土地のことで、資産価値がほぼゼロになるリスクがあります。
売却するときも買い手が極めて少なく、将来的にお荷物になりかねません。「なんでこんなに安いんだろう」と思ったら、最初に再建築不可を疑ってください。
「接道義務」「建築確認の取得状況」「前面道路の種別・幅員」。不動産会社に口頭で確認するだけでなく、書面で必ず確認すること。
「安く買ってリノベ」の落とし穴がここです。築古住宅のフルリフォームは、30年で約1,000万円かかるという試算もあります。
我が家は購入価格がそれほど高くなかった分、リフォームを長期的に自分でやっていくことを最初から決めていました。DIYで断熱材を入れたり、壁紙を貼ったりすることで費用をかなり抑えています。でも材料費・工具代・時間のコストをトータルで考えると、「安く買えた」という実感はまだ薄い。資金計画は買う前にちゃんと立てておくべきでした。
築古住宅は、住宅ローンの審査で不利になりやすい側面があります。銀行は「担保評価」をもとに融資額を決めるため、建物の価値が低い物件は借りられる額が少なくなるのです。
私はローン選びに複数の金融機関の金利・条件を一括比較しました。結果、ネット銀行が金利面で圧倒的に有利でした。ただし、ネット銀行は審査基準がやや厳しめな印象です。築古物件は担保評価が低くなるため、収入・勤続年数・他の借入状況を事前に整理した上で申込むのが賢明です。
「お隣との境界は口約束で決まってる」——古い住宅ではこういったケースが意外と多いです。世代交代で所有者が変わると、境界線トラブルに発展することもあります。
ホームインスペクション（住宅診断）とは、建物の専門家が雨漏り・シロアリ・構造上の問題などを診断するサービスです。費用は数万円〜十数万円程度。
私の場合は、売主の方がご自身でホームインスペクションを手配してくださっていました。報告書を事前に共有してもらえたおかげで、購入前に建物の状態をある程度把握した上で判断できました。売主側から診断書が出てこない場合は、自分で手配することを強くお勧めします。
実際にやったDIYの記録は庭の抜根と物置設置と壁の断熱DIYで公開しています。
| 確認項目 | 確認方法 | 重要度 |
|---|---|---|
| 耐震基準（1981年・2000年） | 建築確認済証・登記簿謄本で確認 | 🔴 最重要 |
| シロアリ・腐朽の痕跡 | 内覧時に床・床下・水回りを確認 | 🔴 最重要 |
| 再建築不可か否か | 重要事項説明書の接道義務を確認 | 🔴 最重要 |
| リフォーム費用の概算 | 複数業者から見積もりを取る | 🟡 重要 |
| 住宅ローンの事前審査 | 複数金融機関に打診 | 🟡 重要 |
| 境界・私道の権利関係 | 確定測量図・重要事項説明書で確認 | 🟡 重要 |
| ホームインスペクション | 買主側で専門家に依頼 | 🟡 重要 |
ここまで怖いことばかり書いてきましたが、私は築古住宅の購入を後悔していません。それどころか、楽しんでいます。
注意点を知った上で選んだ築古住宅は、新築にはない「自分でつくる余白」があります。壁を開けて断熱材を入れる。床を貼り替えて体に優しい無垢材にする。子供部屋をピンク色に仕上げる——そういった「自分の家を育てる」感覚は、既製品の新築では味わえないものです。
大切なのは、「安いから」という理由だけで飛びつかないこと。リスクを把握した上で、それでも「この家に住みたい」と思えるなら、築古住宅はとても豊かな選択肢です。
新築の壁に落書きされた日には、ショックはエグい（笑）。「傷がついてもどうせリノベするし」というゆとりは、築古住宅ならではの精神的なメリットだと思っています。
この記事が、あなたの家選びの参考になれば嬉しいです。
2023年に築35年の木造住宅を購入し、週末DIYでリノベーション中。断熱・子供部屋・床貼りなどの施工記録を発信。本業は卸売り営業マン。「お金をかけずに理想の家に近づける」をテーマに活動中。